海南“最大地主”农垦系联手华侨城，拟建40万亩橡胶公园，背后唱的哪出戏？

海南文旅市场迎来“重弹”！

海南“大地主”海南天然橡胶产业集团股份有限公司（以下简称“海南橡胶集团”）近期公告称，拟与华侨城（海南）集团签订战略合作协议，以“橡胶+文化+旅游”、“林业+互联网+金融”的模式， 海南橡胶集团拿出约40万亩（实际橡胶林使用面积以分批次正式签署的具体项目合作协议为准）橡胶林，华侨城出钱，合作打造国家橡胶公园。

一方是现海南最大的上市国企，有341万亩橡胶园；一方是央企，文旅领军企业，有项目、内容和经验，也有钱。

橡胶主业遇困已久，文旅成为海南橡胶集团寻求突破的重要方向之一，约40万亩土地，足以凸显其入局的决心和做大文旅的意图。更早前，它已有切入马术运动领域的动作，欲合建马术小镇，并投建有田园综合体、观光农业等项目。“兄弟企业”海南农垦神泉集团今年2月亦拟拿出约2000亩土地，与合作方投建百亿马术小镇。它们都由海南农垦投资控股集团控股，后者号称海南“最大地主”。

众多文旅项目扎堆争夺、更严的环保要求，以及地产市场拿地和政策更严控制等，让企业在海南大量拿地难度不断走高，优质土地供应空间缩小。而海南“最大地主”子公司渐次重磅入局，带来堪称巨量土地的供应，也不难看出在前述诸多条件限制，以及海南文旅市场及政策利好刺激下，寻求做高土地价值的强烈希冀。

海南此类稀缺土地资源更多进入市场，或还只是开始，但巨量土地入局后文旅项目打造及运营的挑战，也由此开始。

每一亩的土地能否赚更多的钱，既决定着此类土地的未来供给，也将给海南文旅市场带来不小影响。目前，这一切还是问号。

01

不得不拿出40万亩土地？

海南橡胶集团2018年年报显示，其在国内拥有341万亩橡胶园，面积为国内第一，是目前中国最大的天然橡胶生产企业。

这样的背景也在市场变化中日显负重。

自2011年始，天然橡胶的市场价格持续单边下跌，由此进入下跌区间。直至2018年，市场的境况并未有明显好转。

海南橡胶集团2018年年报显示，2018年全球天然橡胶供应量持续增长。根据ANRPC(天然橡胶生产国协会)统计数据，该年世界天然橡胶产量为1396 万吨，同比增长4.6%。同期，全球天然橡胶总消费量为1401.7 万吨，同比增长 5.2%，增幅放缓。根据国家统计局及中国海关数据，2018 年中国天然橡胶消费量为341.96万吨，同比下降4.87%。 

另有统计数据显示，2018年我国轮胎产量20年来首次出现负增长。上述年报提到，该年下游轮胎市场需求不振，天然橡胶总产量持续增加、库存高企、产胶国未有明确的限制出口利好、宏观经济面临下行压力，天然橡胶价格反弹无力，仍持续处于低位。 

具体到海南橡胶集团，其2018年营收67.55亿元，同比减少37.58%。2014年-2017年，营收分别为112亿元、84亿元、88.77亿元、108.2亿元，起落不定。2014-2018年，其归母净利润分别为2238万元、-9.897亿元、6131万元、-2.640亿元、2.286亿元；同期扣非净利润分别为-3.534亿元、-12.70亿元、-5.162亿元、-7.368亿元、-6.797亿元。

上述年报提到，由于天然橡胶价格长期低迷，公司面临严峻的行业困境，正在探索低产胶园综合利用、适当减少种植规模，以减轻生产经营压力。 

为何是40万亩这一体量？

海南橡胶集团相关人士24日透露，海南橡胶集团拥有庞大的土地资源，是其最大的主要优势。公司的计划是在重点打造200万亩橡胶园的基础上，拿出一部分土地来做非胶产业，因为现在橡胶行业不景气，光靠橡胶行业肯定很难维持公司的持续发展。

他表示，40万亩对海南橡胶集团来说体量并不是很大，如果拿出的土地面积小，没办法改变公司现在主业持续性比较差的局面，即“一胶独大”的局面。而公司产业结构调整不是想不想的问题，而是必须进行，因为涉及公司的生存和发展。

按他的说法，40万亩用地与上述200万亩重点橡胶园肯定有相覆盖的区域，不过具体的区域分布，他暂未透露。

02

40万亩的项目怎么玩？

约40万亩超大体量，能否玩转？

据海南橡胶集团公告，这一项目合作中，海南橡胶集团出土地、华侨城（海南）集团出钱，双方共同编制策划报告和开发运作计划，编制总体规划，尽快选定第一批落地项目的地点；根据选定的地点策划各景区方案，完成规划指标调整。

海南橡胶集团相关人士24日透露，现在双方只是签了一个战略合作协议，具体的还可能要进行具体的商议，并经过市场等前期调研，然后做相关的概念规划。

他表示，这一合作牵涉到很多地点，肯定要先选一个点，先做调研，然后做概念规划论证，而不是贸然的上马具体项目。

《海南农垦报》的相关文章提到，海南橡胶集团与华侨城（海南）集团将共同打造国家胶林主题公园，打造总值千亿元级的新经济体工程和生态文明乡村振兴文旅项目。

文章还提到，为尽快推进上述项目建设，海南橡胶集团和华侨城（海南）集团拟先期选取海南橡胶红光、西联、立才分公司等区域的橡胶林作示范区建设，共同打造国家胶林主题公园、共同谋划推进三亚凤凰谷项目建设。

海南橡胶集团红光农场、西联农场分别距离海口市车程约60公里、120公里，其中西联农场所在儋州市，也算旅游高地之一；立才农场位于三亚市西北部。

可看出，临近海南省内经济、交通及旅游市场发达区域，是这些拟先选之地入选的重要逻辑。

但就海南橡胶集团橡胶林分布来看，临近海口、三亚的土地面积并不占大比例，串联成片的幅度也相比在海南中部区域要低。此外，其橡胶林土地属于租赁自控股股东的国有土地，目前只有使用权。

这或意味着，海南橡胶公园约40万亩的供地悉数拿下并不容易。目前这些土地中涉及多少需改变土地性质尚不明确，不过与土地所在地的多地政府部门沟通协调亦然难免，而土地的串联成片程度提升，以及距海口、三亚等区域较远土地所落地项目的引流，乃至项目用地的环保，房地产的适度配套而非“房地产化”等问题，或都将成为挑战。

（海南橡胶集团橡胶林分布图。来源：海南橡胶集团官网）

上述人士也表示，项目落地牵扯土地及当地政府，推进以及落地的时间节点，并非海南橡胶集团所能完全控制。

《海南农垦报》的文章还提到，海南橡胶集团和华侨城（海南）集团将围绕海南全域旅游发展规划，以“资源整合+线路带动+构建网络”为思路构建七大类项目，分别是：全域旅游风景道、大型旅游综合度假区、大型主题公园、都市娱乐综合体、乡创文旅特色小镇、特色旅游交通工具、美丽乡村建设，以不同主题路线串联优质旅游资源、景区、服务设施等形成旅游闭环，点线面联动带动全域旅游整体发展。

结合海南橡胶集团旗下橡胶林分布区域，以及海南省现有高速、铁路等交通条件来看，这一约40万亩项目的分布区域将主要可能多点分布于海口附近的西北部、三亚附近的西南部。

各区域分布什么类型的项目，这些项目单个如何成为有力竞争体，是否以及如何串联成线、成面等，都颇费考量。

03

“博彩”尚未见，赛马项目还做吗？

在签订协议确定拿出约40万亩土地前，海南橡胶集团拓展旅游业务已有动作。

公开信息显示，海南橡胶集团在2017年成立农旅事业部。上述人士透露，这是集团总部目前人数最多的一个部门。

其2018年年报提及，农旅业务是公司主要业务，公司将风灾、寒害严重的低产胶园进行产业结构优化，发展热带高效农业，采用合资合作的模式，已完成种植3万余亩蜜柚、芒果、香蕉、凤梨、山油茶等热带作物，田园综合体、观光农业等农旅项目也在有序推进。 

更引人关注的是，海南橡胶集团也在寻求切入海南赛马运动领域。

今年1月20日，海南橡胶集团公告称，拟对海南华海实业发展有限公司变更为“海南国际文旅消费中心投资集团有限公司”，拟变更的经营范围包括医养融合大健康产业、文化旅游项目、主题公园、体育运动度假休闲小镇开发，以及马术运动、沙滩运动、水上运动等文体旅游项目开发，还有旅游景区、旅游地产项目开发等。

3月27日，海南橡胶集团与华夏富邦（北京）旅游开发有限公司举行座谈会，后者曾策划多场国际马术赛事等。海南橡胶集团董事长提出，海南橡胶要发展马术运动，建设马术文化小镇，策划独特的胶林下马术赛事等。

近期媒体报道称，海南省旅游和文化广电体育厅已初步拟订了《海南省关于发展赛马运动的指导意见》，已报海南省政府审定。

对此，该人士认为，政府没有下发文件，谁也不好说，只是传出来这么个新闻。他也没有透露目前海南橡胶集团马术运动项目的进展，只表示集团有发展马术运动的计划，但最后还得看政府出台什么政策，还在等赛马政策的下一步走向。

在他看来，只有将赛马和博彩放在一起才能有更大空间，光发展马术运动，不和博彩结合在一起，谁都可以干，但要和博彩结合在一起，肯定又要有限制，政府会很慎重，如果真的放开，肯定会有牌照。

他表示，马术在中国有好多年了，真正突破是和博彩结合在一起，像香港那种，然后做出来才有吸引力，才能把岛外的人还有国外的人吸引到海南来，才能建设自由贸易港。

当被问及海南赛马和博彩相结合是否乐观，他未直接回应，只是表示海南发展赛马运动此前已有政策定调，但具体怎么做还要看海南的落地政策，现在没出来谁也不好说。当然公司也希望海南能进一步放开政策，公司以及整个海南资本市场应该都会受益。

巧合的是，同属海南农垦投资控股集团旗下的海南农垦神泉集团，也是海南的“大地主”，光旗下南田农场就有土地近20万亩。今年2月底，其与上市公司海南瑞泽及其子公司签订协议，拟建海垦·三亚南田马术文化小镇，该项目总面积约2000亩，总投资约100亿元。

上述人士认为，现在谁也不敢去做赛马博彩，因为还得不到审批。而谁的马术小镇建设走在前面，要看小镇实际的推进情况以及后面的政府政策怎样。

海南农垦神泉集团副总经理郑文坚曾告诉执惠，海垦·三亚南田马术小镇起步区项目500亩，投资为30亿元。他透露，海南农垦投资控股集团不可能一下子给到2000亩土地用以开发，以免开发商圈地，只是先给到500亩作为起步区来做，做得好，再划拨剩下1500亩。

综合各方面信息，该项目起步区建设期为72个月。对此，海南瑞泽相关人士曾透露，这有海南赛马政策不明朗，拉长工期以观政策走向的考虑。

从这个维度看，毋论海南农垦神泉集团，还是海南橡胶集团，将更多既有土地入市，做高土地的市场效益或价值的希图，仍有不小挑战。

（本文作者曾建中，执惠主笔）

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